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Und ewig lockt der Grundstücksdeal
9 Minvor 1 Monat
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In Grafenwörth werden hunderte Häuser auf die Wiese gebaut – trotz Klimakrise und schwindender Böden. Der Bürgermeister – und Präsident des Gemeindebunds – freut sich. Er hat viel Geld verdient.
Hunderte Häuser stehen aufgefädelt am Wasser. Sie gleichen sich bis ins letzte Detail. Ein weißer Würfel neben dem andern, Fassade an Fassade, Garage an Garage, Zaun an Zaun. Von den Gärten ragen Stege in den künstlichen See. Glänzend schlängelt er sich durch die Siedlung. Das Rendering erinnert an Dubai, an die prahlerisch grünen Wohnanlagen mitten in der Wüste. Doch das Baufeld liegt nicht in der Wüste. Es bettet sich in satte Futterwiesen, Kornfelder, Äcker.
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Der sogenannte Sonnenweiher wird im Weinviertel gebaut, am Rande der Gemeinde Grafenwörth, 50 Kilometer westlich von Wien. 207 Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser werden hier aus der Wiese gestampft. Der Bauträger wirbt mit dem riesigen Foliensee, um den die Häuser stehen.
Es ist ein Projekt, über das die Menschen im Ort den Kopf schütteln, das Ökolog:innen, Raumplaner:innen, Hydrolog:innen, Bodenkundler:innen, Verkehrsplaner:innen ratlos zurücklässt. Es ist ein Projekt, das in Zeiten der Klimakrise und schwindender Böden niemand für möglich gehalten hätte. Nun ziehen die ersten Menschen ein. In drei Jahren wird der ganze Komplex fertig sein. Denn die Politik – allen voran Alfred Riedl, ÖVP-Bürgermeister von Grafenwörth und Präsident des Österreichischen Gemeindebundes, – wollte den Sonnenweiher unbedingt bauen.
Der Deal des Bürgermeisters
Bürgermeister Riedl ist in das Projekt involviert – und hat damit viel Geld verdient. Der WZ liegen Grundbuchauszüge, Firmenbucheinträge, Kaufverträge, Gemeinderatsprotokolle, Studien, Gutachten vor. Sie zeigen die Rolle des Privatmanns Alfred Riedl in der Geschichte eines erstaunlichen Bauvorhabens.
Sie beginnt vor zehn Jahren. Auf den Feldern, wo heute Rohbauten stehen, blühte noch der Raps. Landwirt:innen bestellten die fruchtbaren Felder. Das größte gehörte dem Schwager von Riedl. Der Bürgermeister und seine damalige Frau kauften es ihm im Jahr 2013 für rund einen Euro pro Quadratmeter ab. Das Nachbargrundstück gehörte bereits zu einer Hälfte Riedls Frau. Riedl erwarb auch die andere. Als seine Frau im Jahr 2017 verstarb, erbte er ihre Anteile. Beide Gründe – gemeinsam knapp 55.000 Quadratmeter groß – gehörten nun dem Ortschef. Er hatte 60.000 Euro dafür bezahlt.
Gegenüber der WZ will Riedl die Summe nicht bestätigen. Der Kauf der beiden Grundstücke sei eine „familieninterne Regelung gewesen”, beantwortet er eine Anfrage. Sechs Jahre – und eine Umwidmung – später, sollten sie ihm knapp eine Million Euro einbringen, wie das Nachrichtenmagazin Profil und die Kronen Zeitung vor zwei Jahren recherchierten.
Der Bürgermeister im Aufsichtsrat
Die WZ nahm die Firmen unter die Lupe, denen Riedl die Gründe 2019 verkaufte. Es sind insgesamt vier: VI GRA eins GmbH & Co KG, VI GRA zwei GmbH & Co KG, VI GRA drei GmbH & Co KG und VI GRA vier GmbH & Co KG. Sie alle gehören dem Bauträger des Sonnenweihers, der VI Engineers Development GmbH. Die liegt wiederum zu 74 Prozent im Eigentum der Niederösterreichischen Versicherung. Und dort sitzt Riedl im Aufsichtsrat.
Nutzte er sein Wissen als Bürgermeister, um sich zu bereichern? Nutzte er seinen Einfluss als einer von 17 Aufsichtsräten des Mehrheitseigentümers, um das Projekt auf seine Wiese zu holen? Riedl sagt nein. Erst 2016 – also drei Jahre, nachdem er die beiden Parzellen gekauft hatte – habe der Bauträger den Kontakt zur Gemeinde gesucht. Er habe „nie im Traum daran gedacht, dass sich so ein Projekt in Zukunft entwickeln könnte”, zitierte ihn Profil. Geträumt vielleicht nicht. Es vorangetrieben schon.
Im Jahr 2017 wurde die Siedlungsgrenze im Osten der Gemeinde aufgehoben. Im Juni 2018 verschob die Gemeinde die Grenze der Katastralgemeinden, die sich durch den heutigen Sonnenweiher zog – und einen Bau verunmöglicht hätte.
Die Studie des Bürgermeisters
Im Dezember 2018 wurde eine sogenannte Variantenstudie abgeschlossen. Sie liegt der WZ vor. Ihr gingen zahlreiche Erhebungen und Dokumentationen voraus. In dem Papier wird das heutige Projekt bereits detailliert beschrieben. Von „200 Parzellen für eine Reihen- und Doppelhausbebauung” um einen künstlichen See ist die Rede. In der Studie werden fünf Flächen für eine mögliche Umwidmung geprüft. Variante fünf wird als die beste befunden. Sie ist jene, auf der auch Riedls Gründe liegen. Die Studie führte die Gemeinde selbst durch.
Die niederösterreichische Landesregierung besiegelte sie mit einem Gutachten. Als es im Postkasten der Gemeinde landete, gehörten Riedl bereits zwei weitere Grundstücke am Areal des heutigen Sonnenweihers. Er hat sie 2018 ersteigert. Obwohl es sich um Grünland handelte, das damals noch nicht bebaut werden durfte, war es Riedl 450.000 Euro wert. Auf Anfrage der WZ erklärt Riedl, er hätte die Gründe als Treuhänder für den Bauträger VI Engineers erworben. Dieser hätte sie später „transparent auf den Cent genau abgerechnet”.
Tatsächlich hat Riedl mit diesen Grundstücken nichts verdient. Durch ihren Erwerb stellte er allerdings eine erhebliche Wertsteigerung seiner zwei anderen Gründe – die er seit 2013 besaß – sicher. Hätte sie jemand anders ersteigert, wäre der Sonnenweiher vielleicht nicht gebaut worden. Schließlich habe der Bauträger das Projekt „dort realisiert, wo er von allen Grundstückseigentümern eine Verkaufszusage hatte”, wie Riedl der WZ schreibt.
Der vernetzte Bürgermeister
Im Februar 2019 stand einer Umwidmung nichts mehr im Wege. Der Gemeinderat von Grafenwörth machte aus neun Feldern teures Bauland. Vier davon gehörten dem Bürgermeister. Bereits im Sommer des Jahres wurden alle Felder um 20 Euro pro Quadratmeter verkauft – an einen Bauträger, bei dessen Mehrheitseigentümer Riedl Aufsichtsrat ist.
Riedl ist ein gut vernetzter Mann. Der 70-Jährige war 20 Jahre lang Landtagsabgeordneter in Niederösterreich, seit 2017 ist er Präsident des Österreichischen Gemeindebundes. Ihm wird ein enges Verhältnis zum ehemaligen Landeshauptmann Erwin Pröll (ÖVP) nachgesagt. 2022 überreichte ihm Bundeskanzler Karl Nehammer (ÖVP) das goldene Ehrenzeichen für Verdienste für die Republik Österreich. Riedl ist ein hohes Tier in der mächtigen ÖVP Niederösterreich. Von Parteikollegen wird er als machtbewusst beschrieben. „Riedl holt sich seine Leute in den Gemeinderat. Sie stimmen für ihn“, sagt ein ÖVP-Gemeinderat zur WZ. Er möchte nicht namentlich genannt werden.
Die Macht des Bürgermeisters
Die Opposition findet noch schärfere Worte. „Riedl herrscht in Grafenwörth, Parteikolleg:innen, die anderer Meinung sind, werden ausgetauscht. Niemand übt offen Kritik“, sagt Helmut Ferrari. Er sitzt als Fraktionsführer der Liste Bürger für Bürger im Gemeinderat. „In anderen Gemeinden wäre dieses absurde Projekt niemals durch den Gemeinderat gekommen.“
Tatsächlich wirft es viele Fragen auf. Die WZ hat mit Expert:innen gesprochen. Niemand lässt ein gutes Haar am Sonnenweiher. Etwa am Umgang der Beteiligten mit Grund und Boden.
Riedl herrscht in Grafenwörth, Parteikolleg:innen, die anderer Meinung sind, werden ausgetauscht.Helmut Ferrari, Gemeinderat der Liste Bürger für Bürger
Niederösterreich hat die zweithöchste Versiegelungsrate Österreichs. Äcker verschwinden unter Supermarkt-Parkplätzen. Wiesen weichen Einfamilienhaus-Teppichen. Humus wird für Gewerbeparks abgegraben. Jahr für Jahr verschwinden fast neun Quadratkilometer Natur. Doch selbst hier sticht Grafenwörth noch hervor. Auf der Versiegelungskarte der Österreichischen Raumordnungskonferenz ist der Ort tiefrot. So werden die wenigen Gemeinden gefärbt, in denen über 500 Quadratmeter Boden pro Einwohner:in versiegelt sind. In Grafenwörth sind es 560 Quadratmeter.
Die Gemeinde am Fuße des Wagram ist bereits jetzt stark zersiedelt. Die Menschen zogen an die Ortsränder, die Gemeinde franste in die umliegende Landschaft aus. Und nun wird der Sonnenweiher an den Rand der Siedlungsgrenze gesetzt – auf 14 Hektar Grund.
„So etwas dürfte es nicht geben”
„Aus raumplanerischer Sicht ist so ein Projekt nicht sinnvoll. Anstatt Flächen im Ortskern wiederzubeleben, geht man über die Ortsgrenzen hinaus und baut einen zweiten Ort“, sagt Simon Pories, Bodensprecher von WWF Österreich und Raumplaner an der TU Wien. Es werden wertvolle landwirtschaftliche Böden versiegelt. „So etwas dürfte es nicht geben“, sagt auch die Raumplanerin Gaby Krasemann. Neubauten müssen so schonend wie möglich sein, am besten aber vermieden werden. „Wenn wir überhaupt neu bauen, muss es bedarfsgerecht und gemeinwohlorientiert sein. Das Projekt geht am Bedarf vorbei“, sagt Krasemann.
Die Bevölkerung von Grafenwörth wuchs in den vergangenen fünf Jahren um 2,2 Prozent, vor allem durch Geburten. Anders als in anderen Gemeinden im Wiener Speckgürtel explodiert sie nicht. 3.251 Menschen lebten im Vorjahr hier. Wohnungsnot herrscht keine. Wer soll die vielen neuen Häuser kaufen?
„Wir bauen für alle”, sagt Patrick Kloihofer. Der Geschäftsführer des Bauträgers VI Engineers steht am Rande der Baustelle und zeigt auf die ersten fertigen Fassaden. „Unser Angebot richtet sich an alle Menschen und Käuferschichten." Ab rund 450.000 Euro gibt es eine Doppelhaushälfte. Die teuersten Häuser kosten rund 660.000 Euro. 37 wurden bis Ende Mai bereits verkauft.
Für die Wiener:innen
Aus Grafenwörth hat noch niemand zugeschlagen. „Ich würde gerne dort wohnen. Aber das kann ich mir nicht leisten. Die Häuser kosten doppelt so viel wie mein Haus“, sagt ein Anwohner, der in seinem Garten Waschbetonplatten verlegt. „Die Geldigen ziehen dort hin. Das werden Nebenwohnsitze“, ist sein Freund und Helfer überzeugt.
Wochenendhäuser sorgen für viele Probleme. Sie heizen die Immobilienpreise und Mieten in der Region an. Sie stehen die Woche über leer. Gemeinden bekommen vom Bund kein Geld für Nebenwohnsitze. Deren Bewohner:innen nutzen die kommunale Infrastruktur trotzdem – gehen ins Freibad, befahren die Straßen, profitieren von der Schneeräumung. Am Gemeindeleben nehmen sie nicht teil. Kaum ein Wochenendhäusler ist im Ort integriert.
Das Projekt widerspricht allen Zielsetzungen der Raum- und VerkehrsplanungHarald Frey, Verkehrsplaner TU Wien
Ob die neuen Besitzer:innen die Häuser am Sonnenweiher als Nebenwohnsitze nutzen, bleibt ihnen überlassen. Anbieten würden sie sich für Wiener:innen schon. „Nur 35 Auto-Minuten von der Stadtgrenze Wien entfernt”, wirbt eine große Immobilienfirma, die die Häuser vermarktet. Die Stockerauer Schnellstraße begrenzt das Baufeld im Norden, die Auffahrt ist zwei Autominuten entfernt.
Für Autos wurde am Sonnenweiher genügend Platz geschaffen. Jedes Haus verfügt über zwei Stellplätze. „Die Lage ist prädestiniert dafür, dass die Wege mit dem Auto zurückgelegt werden. Für den Fuß- und Radverkehr ist sie nicht geeignet”, sagt Harald Frey. Der Verkehrsplaner von der TU Wien schüttelt den Kopf. „Das Projekt widerspricht allen Zielsetzungen der Raum- und Verkehrsplanung.” Die Menschen, die am Sonnenweiher leben, sind vom Auto abhängig.
Vom Auto abhängig
Einen Kilometer entfernt gibt es eine Bushaltestelle. Viermal am Tag hält ein Bus. Auf dem Areal des Sonnenweihers soll eine zusätzliche Bushaltestelle entstehen. Wie oft der Bus dort halten wird, steht noch nicht fest. Zum nächsten Bahnhof ist es eine Stunde Fußmarsch. Nahversorger gibt es im Zentrum keinen. Die Supermärkte haben sich im Gewerbepark angesiedelt. Ohne Auto geht hier nichts.
Laut Harald Frey wäre es sinnvoller gewesen, mehrere kleinere Projekte zu planen. „Eine kompakte Reihenhaussiedlung mit reduzierten Stellplätzen auf Bauland, das bereits gewidmet ist”, sagt er. Das hätte auch die Durchmischung mit den ansässigen Menschen gefördert. So besteht die Gefahr, dass sich eine „Gated Community” bildet, eine mit Zäunen abgeschottete Gesellschaft, ohne Bezug zum Ort.
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Hier die alten Grafenwörther. Dort die Menschen am See, mit exklusivem Zugang zum Wasser vom eigenen Garten aus. Immobilien an Gewässern sind begehrt und teuer. Gründe an natürlichen Seen sind in Österreich kaum mehr zu haben. Die Ufer sind besetzt. Darum baggern Bauträger Teiche aus. Aus ökonomischer Sicht ist das klug. Aus ökologischer fraglich.
Vergangenen Sommer machten ausgetrocknete Seen in Niederösterreich Schlagzeilen. Der Anemonensee westlich von Wiener Neustadt wurde nach monatelanger Regenpause zu einer stinkenden Lacke. Holzstege führten ins Nichts, Boote lagen auf dem Trockenen. Der Anemonensee ist ein Grundwassersee, er wurde im Zentrum von neuen Wohnbauten angelegt. Die Menschen kauften die Wohnungen vor allem wegen der privaten Bademöglichkeit.
Das Wasser verdunstet
Das ist auch in Grafenwörth so. Mit einem Unterschied. Der 3,8 Hektar große Sonnenweiher speist sich nicht aus dem Grundwasser. „Es ist der größte Foliensee Mitteleuropas”, schwärmt Kloihofer, Geschäftsführer von VI Engineer. „Er kann nicht austrocknen.” Doch auch dieser See verliert Wasser – es verdunstet. Laut Kloihofer beträgt die Verdunstung 15.000 Kubikmeter pro Jahr. Um den Verlust auszugleichen, wird Wasser aus einem Brunnen nachgefüllt, der sich wiederum vom Grundwasser speist.
Hubert Holzmann hält die Angabe des Bauträgers für zu gering. „Unter Berücksichtigung der immer wärmeren Bedingungen im Zuge der Klimaänderung würde ich 30.000 bis 35.000 Kubikmeter als realistisch ansehen”, sagt der Hydrologe von der Boku Wien.
Die Zahl der Hitzetage hat sich in der Region seit 1961 verdoppelt – und an heißeren Tagen verdunstet mehr Wasser. Die Durchschnittstemperatur ist signifikant gestiegen, wie Klimadaten der Geosphere Austria zeigen. In einer Studie zur Wasserzukunft in Niederösterreich heißt es: „Weiterhin ist mit steigenden Temperaturen zu rechnen. Damit in Zusammenhang stehen steigende Verdunstungsraten aufgrund der höheren Lufttemperatur.”
Die winzige Badewiese
Alles für die Leute, betont Bürgermeister Riedl immer wieder. Die Bevölkerung von Grafenwörth profitiert vom Sonnenweiher nicht. Dem Bauträger wurden keine Leistungen für die Gemeinschaft abgerungen. Er muss keine günstigen Mietwohnungen bauen, keinen Kindergarten, kein öffentliches Klo. Er muss nicht in die Infrastruktur der Gemeinde investieren.
Eine Badewiese schenkte der Bauträger der Gemeinde. Sie ist 460 Quadratmeter groß – so groß wie zwei Schrebergärten. Die Zeit wird zeigen, ob die Grafenwörther:innen zum Baden raus in die Großsiedlung kommen.
Noch ist sie eine Baustelle. Das Sägeblatt einer Kreissäge zerschneidet die ländliche Ruhe. Rote Ziegelwände spiegeln sich im Wasser. Ein Mischwagen liefert Beton. Seine Reifen wirbeln Staub auf – wie in der Wüste von Dubai.
Infos und Quellen
Genese
Ausgangspunkt für die Geschichte war ein Thread von WWF-Bodensprecher Simon Pories auf Twitter. Er kritisierte darin ein Bauprojekt in Grafenwörth. Auf einer Fläche von 14 Hektar werden mehr als 200 Einfamilienhäuser gebaut – wo vorher fruchtbare Äcker waren. Ein künstlicher See soll Käufer anlocken. Grund genug, das Projekt auf seine Nachhaltigkeit abzuklopfen. Die WZ-Redakteure Michael Ortner und Matthias Winterer kannten die Geschichte von Profil und Kronen Zeitung über die Grundstücks-Deals des Grafenwörther Bürgermeisters. Im Laufe der Recherche sind sie auf weitere Dokumente gestoßen.
Gesprächspartner
Hubert Holzmann, Hydrologe, Universität für Bodenkultur Wien
Gaby Krasemann, Raum- und Regionalplanerin an der Alpen-Adria-Universität Klagenfurt, Gemeinderätin in Villach
Dominik Schild, Fachhochschulprofessor Biotechnologie, FH Krems
Alfred Riedl, Bürgermeister Grafenwörth und Präsident Gemeindebund
Immobilienentwickler VI Engineers, Geschäftsführer Patrick Kloihofer
Daten und Fakten
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Österreich hat eine Fläche von 83.800 Quadratkilometern. Davon sind nur 37,2 Prozent zum Siedeln, für Verkehr und Landwirtschaft geeignet. Die Flächenreserven sind also begrenzt. Täglich wird eine durchschnittliche Fläche von zwölf Hektar (entspricht rund 16 Fußballfeldern) in Anspruch genommen.
Quellen
Für die Geschichte haben wir Grundbuchauszüge, Firmenbucheinträge, Kaufverträge, Gutachten und Gemeinderats-Protokolle der Gemeinde Grafenwörth ausgewertet.
Die sogenannte Variantenstudie aus dem Jahr 2018, von der im Text die Rede ist, wollte uns die Gemeinde nicht geben. Muss sie auch nicht. Das Dokument lag sechs Wochen am Gemeindeamt zur Einsicht auf. Nun ist die Gemeinde rechtlich nicht mehr verpflichtet, es der Öffentlichkeit zu zeigen. Nicht einmal Gemeinderäte haben Einsicht, wie das Gemeindeamt mitteilte.
Wir haben es trotzdem geschafft, die Studie zu besorgen.
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